La verdad sobre el bulo de las expropiaciones en Zonas Turísticas (II)
Una vez aclarado que el Plan Supletorio de Ordenación de San Bartolomé de Tirajana no establece la expropiación de aquellas personas que son propietarios de complejos turísticos y, por tanto, la afirmación realizada por ciertos políticos en la oposición no se ajustaba a la realidad, a continuación trataremos de arrojar algo de luz sobre la polémica de referencia. Para ello hemos optado por exponerlo a través de preguntas y respuestas directas, a fin de que resulte más fácil su comprensión. Asimismo, estimamos oportuno recalcar que la información aquí expuesta tiene por objeto aclarar una serie de cuestiones para orientar a los vecinos afectados, pero no de asesorarles jurídicamente de cómo han de proceder, para ello necesariamente deberán acudir a un abogado experto en la materia o a los funcionarios actuantes, a saber:
1) ¿Cuáles son las administraciones competentes en la elaboración del Plan General y la definición de las zonas catalogadas como uso turístico?
El papel que juega el Ayuntamiento en el planeamiento urbanístico.
El Plan Supletorio de Ordenación de San Bartolomé de Tirajana está siendo elaborado por el Gobierno de Canarias, a través de la empresa pública GESPLAN, ya que el ayuntamiento no era capaz de sacarlo adelante por sí solo. Si bien es cierto que el Equipo redactor del Plan General (Gesplan) ha mantenido una estrecha colaboración con el Ayuntamiento de SBT, siendo partícipe éste de las decisiones que se han ido tomando al respecto durante su redacción y, por tanto, conocedor de primera mano de las decisiones adoptadas por el Equipo redactor.
A través del Plan General se propone si un establecimiento que ocupa un suelo de uso turístico podría convertirse en residencial.
2. El papel que juega el Cabildo en el planeamiento turístico.
Por otro lado, al igual que cada ayuntamiento dispone de un Plan General para ordenar el planeamiento urbanístico de su Ayuntamiento, el Cabildo también dispone de un Plan Insular de Ordenación (PIO) que regula el territorio a nivel insular. Además, el Cabildo es la administración competente que establece las zonas turísticas insulares a través del Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular (PTEOTI), por tanto, tiene mucho que decir respecto si un complejo turístico debería o no considerarse turístico.
En consecuencia, son estas dos administraciones las que se ocupan de determinar la clasificación y calificación del suelo, desde el punto de vista del planeamiento urbanístico en sentido estricto (Ayuntamiento) y desde el punto de vista del planeamiento turístico (Cabildo).
2) Si soy propietario de un apartamento o bungaló de uso turístico en el que estoy actualmente residiendo ¿me afectaría la supuesta expropiación que están denunciando algunas fuerzas políticas?
No, en tales términos.
Aquellos establecimientos que tienen consolidado el uso turístico-residencial no les sería de aplicación la ley citada anteriormente, salvo que opten por una reforma integral o demolición de dicho establecimiento para construir uno nuevo, pues en tales casos se reactivaría, primero, la licencia turística por la que se permitió en su momento la apertura del establecimiento y, segundo, la calificación del suelo donde se encuentra el inmueble.
En definitiva, tienen unos derechos consolidados como residencial que difícilmente una ley del Parlamento de Canarias, aunque tenga competencias para ello, pueda obligar a los propietarios a
que les sea de aplicación la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias y la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.
3) ¿Entonces por qué se dice que van a expropiar a los propietarios que residen en establecimientos turísticos?
El Parlamento de Canarias aprobó el 6 de abril de 1995, la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias; el 29 de mayo de 2013, la Ley 2/2013 de renovación y modernización turística de Canarias; y el 14 de mayo de 2015 el reglamento que desarrolla esta última (DECRETO 85/2015 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias).
La normativa de referencia recogen básicamente tres obligaciones, que en el presente caso nos interesa resaltar, a fin de explicarlo de una manera muy sencilla, a saber:
- Deber de conservación y rehabilitación de los establecimientos turísticos.
- Deber de atenerse al uso turístico.
- El principio de unidad de explotación.
Tales obligaciones son de debido cumplimiento para los propietarios que sean titulares de complejos turísticos de uso turístico exclusivamente.
Pues bien, para aquellos complejos alojativos de uso turístico exclusivamente, la Ley 2/2013 establece que si no se cumplen las dos primeras obligaciones antedichas, previo informe técnico acreditándolo, la administración requerirá a sus propietarios para que en un plazo prudencial reconduzca el incumplimiento de la obligación detectada. Si transcurrido el plazo no se ha llevado a efectos las actuaciones requeridas por razones injustificadas, se entenderá que la orden de ejecución ha sido desobedecida.
En tal caso, como último remedio, la administración actuante podría proceder opcionalmente de dos formas:
a) La ejecución subsidiaria por la administración pública, a costa del obligado, bien directamente, o mediante concurso convocado al efecto.
b) La renovación por sustitución del propietario. Esta opción significaría que se sometería a concurso público las plazas alojativas para su adquisición por un tercero (previa indemnización a los propietarios que incumplan las dos primeras obligaciones, a pesar de los sucesivos requerimientos previos de la administración para reconducir la situación).
En consecuencia, la alarma social creada trae causa de este precepto de la ley que es de aplicación para los establecimientos netamente turísticos, pero no para los consolidados como residenciales-turísticos.
4) Me han aconsejado presentar alegaciones al Plan General prometiéndome que así evitaré que me expropien ¿es cierto? ¿podré evitarlo?
No, no es cierto porque quien establece las expropiaciones es la citada ley (2/2013) aprobada por el Parlamento de Canarias que nada tiene que ver con el Plan General. De todos modos, recuerden que es una medida excepcional que recoge la ley para aquellos propietarios contumaces que contravengan de forma reiterada las obligaciones que se disponen en la misma y hablando siempre de establecimientos alojativos de uso turístico exclusivamente.
En cuanto a si lo podrían evitar, como acabamos de adelantar, no es de aplicación a los complejos consolidados como turísticos-residenciales, pero lo que podrían conseguir con la presentación de dichas alegaciones es que las administraciones competentes (Ayuntamiento y Cabildo) declaren ciertas zonas catalogadas hasta la fecha como turísticas, a uso residencial. Si los afectados consiguieran eso, se asegurarían que, en ningún caso, les fuera de aplicación la normativa en materia turística.
5) ¿Qué consecuencias llevaría aparejado la conversión de un establecimiento alojativo de uso turístico a residencial?
Si el Ayuntamiento y, posteriormente el Cabildo, mediante el preceptivo informe, estimaran favorablemente las alegaciones presentadas por los propietarios de tales plazas alojativas, implicaría que el Ayuntamiento se vería obligado a dotar de espacios públicos, en medio de Playa del Inglés, para acometer infraestructuras que contempla la normativa vigente para los suelos urbanos de uso residencial, tales como, parques, colegios, institutos, ambulatorios, etc.
Además, muchos de esos apartamentos o bungalós probablemente no reúnan los requisitos mínimos de habitabilidad que establece la normativa vigente, ya que entre otras razones, en la mayoría de los casos, estamos hablando de apartamentos o bungalós que no superan los 40 m2.
Por tanto, a riesgo de equivocarnos, nos aventuramos a adelantar que el Ayuntamiento, ni el Cabildo, van a estimar favorablemente muchas de esas alegaciones por las razones expuestas.
Por todo ello, podríamos llegar a tres conclusiones:
1ª. Que existe una ley del Parlamento de Canarias que establece una serie de obligaciones para aquellos propietarios que sean titulares de establecimientos alojativos de uso turístico exclusivamente, pero de momento, dicha ley no sería de aplicación para las personas que han estado residiendo de forma irregular en dichos apartamentos, ya que tienen unos derechos consolidados, entre otras cuestiones, porque precisamente el Ayuntamiento ha ido concediendo el padrón municipal a aquellas personas que lo solicitaban para residir en complejos turísticos aun contraviniendo la ley y las propias licencias otorgadas por el mismo Ayuntamiento y Cabildo.
2ª. Que los únicos que podrían neutralizar los efectos de la ley, que es aplicable para toda Canarias, sería el Ayuntamiento y el Cabildo, ya que son los competentes para modificar el uso o calificación del suelo.
3ª. Sin perjuicio de lo establecido, consideramos que el Ayuntamiento como último responsable, al estar concediendo padrones municipales en domicilios afectados por establecimientos alojativos de uso turístico, debería ofrecer, a los propietarios que lo soliciten y lo deseen, la posibilidad de ser realojados a zonas residenciales, a fin de que disfruten de los servicios mínimos y, además, puedan disfrutar de una vivienda que reúna los requisitos mínimos de habitabilidad que establece la normativa estatal.
Esta propuesta no conllevaría un alto coste para arcas públicas, ya que parte del mismo podría ser asumido, en concurso público, por el nuevo adjudicatario de la plaza alojativa, mediante la figura jurídica “sustitución del propietario”.
