Vivienda: prórrogas del alquiler y préstamos de 50.000 euros
- El nuevo paquete estatal permite solicitar hasta dos años adicionales de alquiler e incorpora protección frente a desahucios y financiación sin intereses para comprar la primera vivienda.
- La reforma de las renovaciones y las indemnizaciones a inquilinos prevé entrar en vigor el 15 de noviembre si supera la convalidación parlamentaria; las medidas sobre el IVA no se aplican en Canarias.
El Gobierno de España ha aprobado dos reales decretos-ley para abordar las dificultades de acceso a la vivienda mediante medidas sobre alquileres, desahucios, financiación para la compra y fiscalidad. El Consejo de Ministros dio luz verde a las normas el 6 de octubre y ambas fueron publicadas en el Boletín Oficial del Estado el día 7. El primer decreto entra en vigor este 8 de octubre, mientras que el segundo tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, condicionada a su convalidación.
Ambos textos deberán someterse a la Diputación Permanente del Congreso, al encontrarse disueltas las Cortes tras la convocatoria electoral. Según la información difundida por La Moncloa, el objetivo es reforzar la protección residencial, ampliar la oferta asequible y limitar las prácticas especulativas.
Para los lectores de Canarias, el paquete requiere una distinción: las modificaciones estatales del IVA no son trasladables directamente al archipiélago, que queda fuera del territorio de aplicación de ese impuesto y cuenta con el IGIC.
Hasta dos años más de alquiler: quién podrá solicitarlo
El primer decreto contempla una prórroga extraordinaria, por anualidades y hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de vivienda habitual cuyo vencimiento se produzca hasta el 31 de diciembre de 2028. Durante esa ampliación deberán mantenerse las condiciones del contrato vigente.
Para acogerse a esta medida, el inquilino deberá estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El propietario tendrá que aceptar la solicitud, salvo que las partes acuerden otras condiciones o concurra una causa prevista para recuperar la vivienda, como su necesidad para uso propio o familiar.
La norma también introduce límites a las actualizaciones anuales hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, a falta de acuerdo entre las partes, la actualización no podrá superar el 2 %.
Préstamos de hasta 50.000 euros para la primera vivienda
El mecanismo denominado TU CASA contará con una dotación de 10.000 millones de euros y permitirá complementar la financiación privada para adquirir una primera vivienda habitual hipotecada. La cantidad financiable será la menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
Se trata de préstamos que deben devolverse, con un interés del 0 % y sin comisiones. El diseño contempla hasta diez años para su devolución y un periodo de carencia hasta finalizar la hipoteca, con un máximo de treinta años.
Las viviendas adquiridas mediante este instrumento quedarán sujetas a un precio máximo de transmisión. Si se alquilan, la renta deberá situarse por debajo del índice de referencia. La creación del mecanismo no equivale por sí sola a la apertura de solicitudes: su funcionamiento requiere los acuerdos e instrumentos de desarrollo previstos en la norma.
Protección frente a desahucios y compensaciones a propietarios
El decreto establece distintos supuestos de protección para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Hasta el 31 de diciembre de 2030 contempla la suspensión de procedimientos cuando la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o créditos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado.
Para el resto de propietarios también se prevén suspensiones sujetas a requisitos, revisión y límites temporales. En los supuestos contemplados, la administración competente deberá compensar a los demandantes que sean personas físicas o entidades dedicadas al alquiler habitual asequible. La compensación podrá comprender las rentas no percibidas, los suministros impagados y las costas procesales.
La protección incluye excepciones: no procederá la suspensión cuando el propietario acredite su propia vulnerabilidad y tenga dos viviendas o menos.
En los desahucios por impago se incorpora, además, la denominada enervación extraordinaria. Si la administración competente no proporciona una alternativa habitacional, deberá asumir las cantidades necesarias para evitar el desahucio en un plazo de dos meses. Durante ese periodo se suspende el procedimiento; el pago permite finalizarlo y mantener el contrato. El texto también regula las consecuencias del incumplimiento administrativo y prevé compensación estatal a las comunidades autónomas por esta obligación, con las excepciones establecidas.
Más control sobre los alquileres de temporada y habitaciones
La reforma exige acreditar una causa real que justifique el desplazamiento temporal del inquilino. Conforme al texto del BOE, la duración del arrendamiento temporal deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses.
El encadenamiento de más de dos contratos de temporada dará lugar, en los términos previstos, a su consideración como alquiler residencial, con las garantías de duración, prórroga y actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el alquiler por habitaciones se establecen límites para evitar que el fraccionamiento de una vivienda permita eludir las restricciones de renta. En las zonas de mercado residencial tensionado, la suma de los alquileres deberá respetar el límite aplicable a la vivienda completa.
Deducciones para inquilinos e incentivos para bajar las rentas
El paquete incorpora una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. Su aplicación está sujeta a requisitos y a una base máxima que disminuye en los tramos superiores de renta.
Para los propietarios que no sean grandes tenedores se prevén reducciones sobre el rendimiento del alquiler que pueden alcanzar el 100 % en determinados nuevos contratos cuando la renta disminuya más de un 5 % respecto a la anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente.
Este incentivo contempla contratos con el mismo inquilino, tras finalizar el periodo mínimo de cinco años o sus prórrogas, y contratos con nuevos arrendatarios, sujetos a las condiciones del índice de referencia. La reducción afecta al rendimiento fiscal del alquiler: no supone una devolución equivalente a toda la renta cobrada.
Vivienda turística: cambios en el IVA y posibles recargos del IBI
La normativa recoge un IVA del 10 % para el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o la estancia no supere treinta noches. También establece un tipo del 4 % para vivienda protegida de forma permanente o indefinida, con los garajes y anexos incluidos en los supuestos regulados.
Estas medidas de IVA corresponden al territorio de aplicación del impuesto, que excluye Canarias. Por tanto, no implican que las viviendas vacacionales de Maspalomas, Mogán u otros municipios canarios pasen automáticamente a tributar a esos tipos. En las islas debe atenderse a la regulación del IGIC.
Por otra parte, el decreto permite a los ayuntamientos establecer recargos del IBI para inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico: hasta el 50 %, ampliable al 100 % para titulares de dos o más inmuebles de ese uso y al 150 % cuando tengan cuatro o más. Su aprobación municipal no debe confundirse con un recargo ya aplicado en cada localidad.
Límites a compras especulativas y medidas sobre viviendas vacías
Hasta finales de 2030 se limita la adquisición de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado para las entidades y grandes tenedores comprendidos en la norma. La valoración deberá realizarla una sociedad de tasación independiente.
Quedan exceptuadas determinadas operaciones destinadas a alquiler habitual asequible o social, residencias sociosanitarias, alojamiento de colectivos vulnerables y atención a víctimas de violencia de género, así como las compras de organismos públicos para promover o gestionar vivienda asequible.
El paquete también permite recargos municipales del IBI sobre viviendas desocupadas, que pueden alcanzar el 150 % en los supuestos previstos para propietarios de cuatro o más viviendas con inmuebles vacíos durante más de tres años.
En cuanto a las SOCIMI, eleva del 15 % al 25 % el gravamen señalado para beneficios procedentes del alquiler de viviendas, con reducciones del 50 % o del 100 % vinculadas al volumen de viviendas destinadas a alquiler asequible.
CASA 47 y la protección del parque público
La norma refuerza el papel de CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, mediante la aportación de inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para destinarlos a vivienda asequible.
Las viviendas de su propiedad o construidas sobre sus suelos residenciales quedarán sujetas al precio máximo de venta de la vivienda protegida de la comunidad autónoma correspondiente. La limitación alcanzará también a futuras transmisiones y, cuando exista protección oficial, operará en los términos previstos tras finalizar esa protección.
Renovaciones e indemnizaciones: qué queda pendiente de noviembre
El segundo decreto contempla que, cumplidos cinco años de contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—, se produzcan prórrogas sucesivas de igual duración salvo comunicación de alguna de las partes. El preaviso del propietario pasaría de cuatro a seis meses; el del inquilino se mantendría en dos.
También prevé que el arrendador que decida no renovar indemnice al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de una vivienda de características similares, calculadas conforme al sistema estatal de referencia.
La indemnización tendrá excepciones, entre ellas la necesidad de vivienda del propietario persona física o de determinados familiares; que el inquilino no haya residido allí durante los seis meses anteriores sin causa justificada; que disponga de otra vivienda utilizable en el mismo municipio; o que se firme un nuevo contrato sobre el inmueble o se rechace esa oferta.
Estas disposiciones no están en vigor este 8 de octubre. Su fecha prevista es el 15 de noviembre, siempre que el decreto sea convalidado, y su aplicación deberá atender al régimen transitorio de los contratos.
